【ハズレを引くとプラス〇〇〇万⁉】恐怖の地盤調査ガチャ!

お家作り
とくすけ
とくすけ

みなさん、こんばんは!
とくすけ(@tokunaralife)です。

2020年2月にヘーベルハウスと契約を結び、2021年7月の引き渡しに向けて、30坪程度の小さなお家を作っています。
我が家の体験を基に住宅メーカー検討から完成までを綴っています。
僕たちが考えたことや悩んだこと等を事細かに記載していますので、よろしければご覧ください。

日本は“地震大国”と言われています。

過去30年間でも阪神淡路大震災や東日本大震災など、歴史に残る大災害をこれまで経験してきました。
現在でも”南海トラフ地震”の発生が差し迫っているともいわれています。

そのような背景もあり、
日本の住宅メーカーはどこも“耐震性”に非常に力を入れており、私たち顧客側も“耐震性”を重視している方が多いはず。

ただし、あくまでも家は地面の上に建設されるものであり、
地面自体が軟弱である場合は建物自体の”耐震性”が高くとも、その真価は発揮されません。
そのような場合は地盤に対する補強を行うことで全体の耐久性を確保します。

ところが、地盤の強さというのはぱっと見で分かるものではありませんから、調査を行うまでは分かりません。
また、地盤補強が必要であると判断された場合は地盤改良のための金銭的な追加負担が発生しますが、これが結構高いんです…。
建物のサイズや地盤改良の種類にもよりますが、100万円を超えるケースも…。

そんな我が家の地盤調査についてご紹介します!

それでは行ってみましょう!!

地盤調査前に土地を購入した我が家

「地盤調査の結果が総額に大きな影響を与える」ということが分かっている場合、
土地購入前、せめてハウスメーカー選びの前には地盤調査をしたいと思うのが普通ではないでしょうか?
ところが、我が家は家の仕様がほぼ決定するまで地盤調査を実施することが出来ていませんでした…。

住宅地の造成工事前に購入していた

我が家は僕の強い希望で”地元に家を建てたい”という制約がありました。

2020年1月に「今日もヒマだしノリで住宅展示場行っちゃう?」という軽いノリでお家作りを開始した僕たちですが、その当時は家を建てることに対して全く真剣に考えていませんでした。
ところが、その数週間後、願ってもない好条件の新規住宅分譲地の売り出しが行われるという情報を耳にします。

僕は地元の人間なので、この売り出しがなかなか珍しいものであることは把握しており、
すぐさま、この売り出しに飛びつきました。(思えばこれが我が家のお家作りのスタートです笑)

この住宅地は以下のスケジュールで工事が進められていました。
・2020年1月:情報公開
・2020年4月:着工
・2020年12月:完成

15区画ある上記の分譲地から一番良い土地を選びたいということもあり、
我が家は2020年2月には土地購入契約&住宅メーカー決定をしていました。

地盤調査というのは土地が完成するまでは正確な情報は得られません。
つまり、土地を購入するときには地盤調査を実施することが不可能でした。

↓ 我が家の土地選びは以下にまとめています。良ければご覧ください! ↓

既に完成している土地であったとしても、
購入する前の土地は他者の所有物であるため、地盤調査が実施可能であるかどうかは所有者の意向次第です。
必ずしも地盤調査が可能というわけではないことをご承知おきください。

地盤調査当日とその結果

我が家の地盤調査は2020年12月中旬、住宅分譲土地完成後に行われました。
このときは土地の決済はまだ完了していないため不動産会社所有の状態ですが、
既に売買契約自体は結んでいるため、不動産会社に事前の申し入れを行ったうえで行われました。
(連絡や手配は全てヘーベルハウス側で実施してくれています)

次々と矢がぶち込まれていく我が家の土地ちゃん

せっかくなので地盤調査に僕も立ち会ってきました。

地盤調査の方法はその土地の用途によっていくつかの手法が存在するようですが、
一般的な住宅用地の場合は、スクリューウェイト貫入試験(別名:スウェーデン式サウンディング試験)と呼ばれる手法で行われるようです。

矢じりのようなものが先端に取り付けられた棒を、おもりを使って回転させながら打ち込んでいきます。この棒を延長することで更に深いところへ打ち込みます。

機械で地面に矢じりの付いた棒を打ち込んでいきます

強度判定の仕方はざっくりいうと「一定の長さの棒を打ち込むときに何回転したか?」だそうです。

おもりの力で沈まなくなった場合は、大きめの石に等にぶつかっただけの可能性があるため、
振動ドリルなどで打撃を与えながら様子を見るとのこと。

響き渡る打撃音とかすかに聞こえる土地ちゃんの悲鳴

おもりでぶち込まれたと思ったら、今度は打撃を加えられて、更に棒を延長して深く…。

地盤補強の不安による影響もあったかもしれませんが、
僕には土地ちゃんから「痛い痛い!!!」という悲鳴が聞こえたような気がしました…。

調査は3時間程度で終了

上記の調査は1か所当たり約25分ほどで、その他にも数か所(我が家は4か所)行われます。
調査員の手元のバインダーには調査結果の数値が細かに記録されていました。

深さ毎に回転数と打撃時間を記録

地盤補強の有無に関しては上記の調査の他に、近隣の地形や地層、液状化の評価等をもとに総合的に評価されるとのことで、結果が出るには数週間かかるとのことでした。

この日は地盤調査と並行して測量も行われていました。

道路工事とかでよく見かけるアレ

実地での測量が実施されるまでは、
不動産屋から提供される土地のデータを用いて建物の設計が行われていたそうですが、
この測量データをもってようやく本番用の設計図の作成に取り掛かるのだとか…。

我が家の地盤調査結果は良好!補強の必要なし!

地盤調査から約3週間後の打ち合わせにて、地盤補強の必要なしとの報告を頂きました。

実は後で知ったのですが、
我が家の見積もりには地盤補強に関する予算は全く含まれていなかったそうです…。
(過去に説明はそのような説明は受けていたかもしれませんが…)

ちなみに我が家から5㎞くらい離れたところに家を建てた姉宅は、
軟弱地盤と評価されたらしく、地中に電柱のようなものを数十本打ち込んだのだとか…。
(2世帯住宅ということもあって建築面積も広いため、おそらく数百万円の上乗せがあったのではないかと…)

このときは既に建物の仕様はほぼ決定しており、なんなら仕様確定の直前だったので、
このタイミングで「地盤改良のため200万円UPで~す!」と言われた日はもう目も当てられません…。

なにはともあれ本当に助かりました。

ヘーベルハウスでは地盤調査結果をふぁいるにまとめてくれます
地盤の調査結果を示したページ

ウチは大丈夫でも隣はアウト?これはまさに地盤ガチャ!!

冒頭でも記載した通り、
我が家は全15区画ある住宅用分譲土地のうちの1区画を購入しました。

当然、周りの土地も売れているわけで、我が家の着工と同時に付近も一気に工事が始まります。
工事中も足繁く通っていたのですが、
どうやら隣近所では地盤改良工事と思われる工事をやっているところもチラホラ…。

僕の中の勝手なイメージとして、
地盤って近距離ではそんなにバラツキはないと思っていたのですが、どうやらそうでもないようです。

我が家とお向かいと右隣は地盤改良なし
ところが左隣と斜め向かいは地盤改良ありっぽい?

「地盤改良がないことが必ずしも良いこと」ではなく、
「総合的に適切なバランス(コストと強度)が取れていること」が一番重要ではありますが、
同一分譲土地内でもかなりバラツキがあった印象を受けました。

僕自身も全く詳しくはないのですが、
工法(木造/鉄骨造)や基礎の種類(ベタ基礎/布基礎)によって求められる強度は異なり、
また、住宅メーカーによっても合格ラインと判断する強度ラインが異なるようですが、
地盤改良予算を確保していなかった我が家としてはまさに「地盤ガチャ」だったなと感じました…。
(”地盤改良無し”を引けたのでとりあえず当たりを引いたと思ってます笑)

まとめ

我が家の地盤調査に関するエピソードをご紹介しました。
いかがだったでしょうか?

軟弱地盤自体が”悪”というわけではなく、
そのリスクを知ったうえでの購入であれば何の問題もないと考えています。
(例えば、軟弱である分土地自体が安い、駐車場や畑目的であり建物を建てる予定がない等)

我が家の場合は、
リスクに見合うほどの魅力的な土地だった、しかしそのリスクは顕在化しなかった。ですね(笑)

とはいえ、リスクを背負うにはその分のリスク管理(主に予算関係)は適切にしておくべきです。
そういう意味では我が家は行き当たりばったりの超悪いパターンです。

ぜひとも土地購入の際には地盤調査・改良のことを頭の片隅に置いていていただければと思います。

本日もご覧いただきありがとうございました。

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兵庫県に住む20代の夫婦です。
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